「任意売却」とは、「マイホームを売却した金額よりも住宅ローンの残高の方が多い」もしくは「住宅ローンを滞納している」場合に、住宅ローンを借りている金融機関と話し合って同意を得た上で売却することをいいます。
この記事では今、注目を集めている任意売却について詳しく解説します。
残額があっても売却できる理由なども解説しますので、参考にしてみてください。
任意売却とは？
思い切って夢のマイホームを購入しても住宅ローンの返済途中で給料が減る、リストラに遭う、経営不振に陥るなどして返済を継続するのが困難になり、マイホームを手放さざるを得ないケースはあります。
通常なら、多額の住宅ローンが残っているとその残額すべてを準備できなければ、銀行や住宅金融支援機構といった金融機関が、マイホームを売りに出すことを認めてくれません。しかし、自己破産するしかないと諦めるのにはまだ早く、金融機関と話し合いを行って同意を得ることができれば、任意売却という手段を利用して売却を実行に移せるのです。
今、この任意売却が大きな注目を集めています。競売の入札が開始されてしまうと、任意売却をするのは難しくなります。任意売却について興味がある方は早めに行動に移すのがおすすめです。
住宅ローンが残っているのに売却できる理由とは？
なぜ任意売却なら住宅ローンの返済額が残っていてもマイホームを売りに出すことが認められるのでしょうか。それは、金融機関と話し合うことによって同意を得ると、マイホームに設定されていた「抵当権」を外してもらえるからです。
抵当権とは、万一住宅ローンが返済されなかった時のことを考えて、住宅ローン契約時にローンをすべて返済するまでは金融機関がそのマイホームを担保にするというものです。もし住宅ローンの返済が滞って競売に出されることがあれば、抵当権を持つ金融機関は競売によって売却された金額から、住宅ローンの残額を優先的に差し押さえることが可能になります。
任意売却ではこの抵当権を外してもらえるので、競売にかけることなく自分の手でマイホームを売却できるようになるのです。ただし、そこで得たお金をまずは金融機関への返済に充てる必要があります。
任意売却の特徴とは？
マイホームの任意売却は、一般的に行われている不動産売却や競売とはどう違うのでしょうか。任意売却の特徴は「債権者が売却金額を決める」「自分で物件を引き渡す時期を決められる」「住宅ローンの残額の分割返済が可能である」の3点です。
債権者が売却金額を決める
任意売却では債権者が売却金額を決める権利を持っていますが、それはもし所有者に売却金額を決める権利があった場合、早く売却できるようにと低い金額を設定してしまう可能性があるからです。そうなると、債権者が住宅ローンの残額を回収できなくなってしまいます。
一般的には不動産を売却する際にその売却金額を決めるのは所有者なので、自分が思う金額を設定できます。一方で、競売の場合は不動産鑑定士や裁判所の執行官がその物件の調査を行ってから裁判所が最終的な売却金額を決定することになり、相場よりも低い金額となることがほとんどです。
任意売却では債権者が自ら売却金額を決めるので、所有者の考えは反映されませんが、不動産売却金額の相場を考慮しながらも住宅ローンの残額をできるだけ多く回収できる金額が設定されます。その結果として、安く売却されがちな競売よりも適切な金額で売却することが可能となります。
自分で物件を引き渡す時期を決められる
任意売却の場合、一般的な不動産売却と同様に物件を引き渡す時期を自分で選べるので、自分のペースで退去の準備ができます。
競売であれば裁判所に売却金額だけでなく物件の引き渡し日も決められることになるので、場合によっては退去までの準備期間がほとんどないハードスケジュールが強いられることもあります。
住宅ローンの残額の分割返済が可能である
一括での住宅ローン返済を要求される競売とは違って、任意売却では分割返済が認められています。もちろんマイホームを売却して手にしたお金は優先的に住宅ローンの返済に充てることになりますが、分割返済なら引っ越し代を手元に確保して新しい生活の基盤を作れます。
債権者にとっては分割返済によって将来的に貸したお金が帰ってくるだけでなく利子も稼げるので、任意売却という手段は所有者と債権者の双方にとってメリットがあるでしょう。
まとめ
任意売却とは、マイホームを売却した金額よりも住宅ローンの残高の方が多い時や、住宅ローンの滞納中に金融機関と話し合って同意を得た上で、マイホームを売却することをいいます。金融機関が抵当権を外してくれるので、自分の手で売却できるようになるでしょう。
任意売却の特徴は債権者が売却金額を決めることや自分で物件を引き渡す時期を決められること、住宅ローンの残額の分割返済が可能であることが挙げられます。
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