リースバックというサービスをご存知でしょうか。
さまざまな事情でまとまった資金が必要になったとき、自宅をお持ちの方は自宅の売却を考える方が多いでしょう。
リースバックとは自宅を売却して、まとまったお金を得ながらも売却した家に住めるというサービスです。
ここではリースバックの仕組みについて、またこのサービスのメリットを詳しく解説していきます。
リースバックの仕組みについて
リースバックとは自宅を売却してまとまったお金を得る、資金調達方法のひとつです。ただ普通の家の売却と違う点は、売却した後もその家に住めるという点です。リースバックとは不動産の売却と同時に、賃貸借契約が一緒になっているサービスといえます。
所有者が投資家や家族や知人、または運営会社などに自宅を売却し所有権も渡します。買い取った者は売買金額を元の所有者に支払い、同時に賃貸借契約を結ぶのです。
こうすることで自宅を売却しても、そのまま同じ家に住み続けられます。一般的な家の売却に比べて、まとまった現金を早く手にできる仕組みとなっているのも、リースバックの特徴といえます。
以下にリースバックのメリットを詳しくご紹介していきましょう。最後に記載した注意する点も理解して、ご検討ください。また交渉や手続きなどはリースバックについて専門的な知識のある人に相談し、執り行うことをおすすめします。
リースバックのメリットについて
ここからはリースバックのメリットをご紹介していきましょう。家を売却し、まとまったお金を手にしながらも引っ越しすることもなく、その家に住めるのがリースバックの大きなメリットです。
たとえば急に医療費が必要になった、さまざまな事情で収入が減り住宅ローンの支払いが困難になったなどがあるでしょう。このような理由で、利用する方が多いサービスとなります。
家を売ってもその家に住める
リースバックの大きなメリットは、売却した家にそのまま住めるという点です。
- ローン返済が苦しくなった
- 子どもの学費が必要
- 事業で現金が急に必要になる
- 突然の事故や病気で医療費が必要になるなど
こういった場合にまとまったお金が必要なので、家を売却します。しかしリースバックなら自宅を売却した後も、その家に住み続けられるのです。
ローン返済の困難時の解決策になる
家を購入する場合、多くの方が家を担保にして金融機関などから住宅ローンを組んで家を購入します。
住宅ローンは一般的に25年・30年、35年など長期返済に設定されます。ただその長い期間には、社会状況が変わり仕事を失ってお給料がなくなるなどあるでしょう。さまざまな理由で収入が下がり、ローン返済が困難になる人もいるのです。
ローン返済が続けられなくなった方たちにとっては、リースバックで家を売却するのもひとつの手です。ローン返済困難から抜け出す、解決策となります。
またリースバックで家を売却するときに、将来に収入の見込み予測がつくなら少し違います。定められた期間内に、契約した金額を支払うことも約束する買戻しの特約を付けられるのです。将来売却した家を買い戻すこともできるのです。
税金などのコストの心配がなくなる
自分の家であれば、以下を負担しなければなりません。
- 固定資産税などの家にかかる毎年の税金
- 修繕費
- 火災保険
- 地震保険
しかしリースバックで売却すると、所有していた時にかかっていた諸費用の心配がなくなります。所有権がなくなり、その家は賃貸物件となり賃貸料はかかります。ただ建物を維持する費用の負担が軽減され、引き続きその家に住めるのです。
リースバックの注意点
リースバックの自宅の売却では、注意点がいくつかあります。リースバックで自宅を売却すると、所有権は自分ではなくなります。
そのため修繕費などはかかりませんが、自分の好きなようにリフォームやリノベーションなどはできません。そのほか、下記のような注意点があります。
自分の持ち物ではなくなる
リースバックすると、家の所有権が第三者に変わります。すなわち自分の持ち物ではなくなるイコール、自分の資産ではなくなるという点です。リースバックしたことで、所有者が変わるわけです。それゆえ新たな所有者が決める、規則に従わなければなりません。
たとえば壁にくぎを打ちもの絵画などを飾ってはいけない、動物を飼ってはいけないなどという規則があるなら、それに従わなければならないのです。
家賃がかかる
リースバックで住んでいるこれまでの家はもう賃貸物件なので、家賃がかかります。売却した後、賃貸契約を結んでそのまま住み続けられます。しかしそこはもう賃貸住宅であるため、家賃を支払わなければなりません。
賃料については地域の相場が指標にもなります。しかし新しい所有者との交渉次第という場合もあります。その場合は売却の段階から、お互いに慎重には話を進めなければなりません。専門家にサポートしてもらい、話を進めるのがよいでしょう。
いつまでも住める保証はない
リースバックで売却したら、賃料を払えば今までどおりいつまでも住んでいられるというわけではありません。
リースバックの時に結ぶ賃貸借契約には、定期借家契約と普通借家契約とがあります。前者は契約で定めた期間が満了になると、更新されることなく確定的に契約が終了し出ていかなければなりません。
一方後者はたとえ貸主が解約の申し入れまたは、更新拒絶をしたとしても話は別です。正当の事由がなければ、契約は継続しもしくは契約が更新され、長く住み続けられます。
長く住みたい場合は希望する契約期間をしっかりと決めるか、普通賃貸借契約できるところを探しましょう。
売却金額よりローン残金が高い物件は対象外
家の売却時に住宅ローンの返済がまだあり、売却価格よりローン残高が多いと一般的には家を売却できません。理由は住宅ローンが完済できないため、金融機関から抵当権をはずせないからです。
すなわちこの場合、リースバックは利用できません。こうした場合は専門の人を立てて銀行と相談し、任意売却という手段をとってもらう方法もあります。
まとめ
リースバックとはたいへん便利なサービスです。ただし所有権がなくなり、その家はあくまでも賃貸物件であることなど、注意点も忘れずにご利用ください。
「株式会社ライフサロン横浜」では、リースバックの手続きを行っております。リースバックするための難しい交渉や作業などのお手伝いをいたします。リースバックをご検討中でお困りの点やご相談のある方は、ぜひともお気軽にお問い合わせください。
