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2018年2月

任意売却横浜 質問箱

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任意売却横浜、事務局です。

 

ここでは、任意売却のブログとして、いくつか事例を交えて紹介しています。

 

ブログを見た方からの質問も多く、

最近寄せられた質問をご紹介します。

 

Q、任意売却と普通の売却はなにがちがうの?

A、売却の最終的な判断をする人が違います。

 通常の売却は、売りたい人が、売りたいものを、自分の納得する価格と条件で売ります。

 しかし任意売却ですと、銀行(債権者)が売るかかどうかの最終判断を行います。

 価格、日程、条件等、おおまかなものは債権者の判断にゆだねられますが、

 売主(所有者)としての権限も無いわけではないので、通常の売却に比べて、

 交渉する相手が多い、というのがポイントです。

 つまり、任意売却は複雑なのです。

 

 

Q、競売にかかっていても大丈夫ですか?

A、大丈夫です。

 但し時間的制限があります。急いで任意売却にとりかかる必要があります。

 

 

Q、競売にかかっていないけど、任意売却になるの?

A、滞納が長期化していれば、任意売却対象になりやすいです。

 競売と同時進行で進めることもありますが、競売の申し立てを受ける前に

 任意売却をすすめることもあります。

 

 

Q、共有者がいるけど、連絡がつかない

A、急いで探す必要があります。

 不動産の売却は、共有者を無視しては行えません。

 また共有者が亡くなっていたり、相続未登記であれば、早急に

 遺産分割協議を行い、登記する必要があります。

 

等々、ほんの一例ですが、任意売却横浜には沢山の質問が寄せられます。

皆様の状況をよくお聞きして、その上でアドバイスを

させて頂くのが一番かと思います。

 

是非ご相談ください。

 

任意売却横浜、事務局でした。

 

任意売却の原因「ゆとり返済」

任意売却横浜、コンサルタントの丸山です。

 

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さて今回は、「ゆとり返済ローン」についてです。

ゆとり返済ローンとは、かつての住宅金融公庫が取り扱っていた住宅ローンのことです。

 

ゆとり返済ローンの特徴は、最初の数年間は、低い金利設定をすることによって、

当初返済金額が低く抑えられることです。

 

ゆとり返済ローンを利用すれば、年収や自己資金があまりなくても住宅購入が可能でした。

 

ゆとり返済ローンのコンセプトは、年齢とともに所得(収入)が増えることを前提とした、終身雇用体系の給与が根拠でした。

借入から数年経った後、年齢とともに収入が増えたのにあわせて、返済金額を増やす設定です。

 

なぜなら当時バブル崩壊していましたが、それでもなお不動産価格は、再び上昇していくだろうという見通しがあったのです。

 

当時、ゆとり返済ローンを利用し、マイホームを購入した人は

「返済金額が上がる頃には、給与も増えているはずなので、問題ないでしょう。」

という不動産業者のトークを鵜呑みにして、皆信じていたのです。

 

ところが、、、、

景気はますます悪化。

不動産価格はさらなる下落を続け、終身雇用は崩壊してしまうような状態にまで。

 

多くの会社では、生き残りをかけてコスト削減策を取り入れていきました。

その結果、有期雇用の派遣社員などが増加し、正社員は賞与が削減され、リストラをされる状況までになり、

給与は上昇するどころか、減少すらしていく状況にまでなってしまったのです。

 

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こうした中、ゆとりローン返済での毎月の返済金額は通常金利に戻ることで、返済金額が膨れあがります。

最初の数年間は、ほとんど金利のみの支払です。

元金が殆ど減っていませんので、金利上昇以降の支払いは、当初と比較すると大幅に返済金額が増えます。

まさに、ゆとり返済ローンの思惑とは裏腹の景気状況となったことで、

時代の流れにそぐわない問題点が出てきてしまったのでした。

 

この結果、ゆとり返済の当初の数年を経過した利用者から、住宅ローンの滞納者が続出し、

自己破産などを選択される方が急増して、社会問題にさえなりました。

 

その後も、支障をきたすローン利用者が相次いだため、最終的には住宅金融公庫の

ゆとり返済ローンは廃止されることとなったのです。

 

言うまでもないことですが、ゆとりローン制度が終了しても、ローン自体は残ります

 

ゆとりローン返済額が増えることを懸念して、住宅ローンの借換えなどをされる方もいましたが、

それができない方もおり、結果として、任意売却を選択された方はかなりの数いらっしゃいます。

 

現実に、今まさに苦しんでいる方が沢山いらっしゃるのです。

 

今後の景気先行きに対する見通しは、残念ながら、確実に明るくなるとはいえないでしょう。

恐らく、ゆとり返済ローンの利用者は、現在、50歳以上の方がほとんどでしょう。

年齢的なことを踏まえると、今後毎月のローン返済額は、かなりの負担となるのは確実です。

 

任意売却によって、もし解決できるのであれば、少しでも早く対処したほうが良いです。

精神的にかなり楽になれるはずです。取り扱い窓口の金融機関でも良いですので、

ぜひ早めのご相談をオススメいたします。

 

 

丸山

 

リースバックについて

みなさんこんにちは

 

任意売却横浜、コンサルタントの丸山です。

 

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今回は、任意売却横浜としてメインに取り扱っている

「リースバックシステム」

についてお話しをしたいと思います。

 

リースバックとは

「セール&リースバック」とも呼ばれ、

自宅を売却するものの、そこに住み続けることができる

という仕組みです。

 

・競売にかけられて売却するしかないが住み続けたい

 

・老後の資金調達として家を現金化したいが、引っ越しはしたくない

 

・事業をしていて資金調達として自宅を売りたいが、家族が反対している

 

・相続対策のために

 

 

等、理由は様々です。

 

 

住み続けられますが、家賃が毎月発生しますので

「ずっと家賃を払っていたくない」

そんな方の為にも、

「買戻し」

という方法もあります。

 

本人でなくても、買い戻す事が可能です。

 

賃料について、細かい諸条件は、物件によって変わってきますが、

 

 

売却金額 × 1012% = 年間の支払い賃料

 

となりますが、この限りではありません

 

具体的なところは、対象不動産の資産価値流通性、

また賃借人となる方々の支払い状況等によります。

 

不明な点や、とりあえずお話しだけでも、

という事であれば、まずはお問合せ下さい。

 

他業者で断られて、という方も多いのが現状で、

任意売却横浜ではリースバックができた、という実例もあります。

今現在も多くの方々が、自宅に住み続けています。

そしてどうやって住み続けたのか、その実例もお話しできます。

 

 

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もちろん相談料は無料です。

 

 

相談はこちらまで →  0120-79-0570

 

丸山

 

投資用マンションでの失敗例として

皆さんこんにちは、

任意売却横浜コンサルタントの丸山です。

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さて、任意売却横浜には日夜

たくさんの相談者の方がいらっしゃいます。

 

つい先日相談にこられた、

高橋さん(会社員50歳男性、仮名)の相談内容は、

投資用のマンションについてでした。

 

高橋さんは現在独身、商社に勤めていて給料も悪くなく、

お金も自由に使えていました。

 

そんななか、ある日ふとしたきっかけで投資用マンション

セミナーに行くことになりました。

 

そこで何人かの投資家と出会い交流を深めました。

そしてある日セミナーで出会った知人から、

 

「すごくお得な物件情報がある。興味ないか?」

 

と声をかけられました。

 

都内の立地でまだ築年数も新しく、なおかつ

「お得」

と聞いて、迷いに迷った上、高橋さんは投資用マンションを購入しました。

 

しかし実際運営してみると、

ローンの支払いと家賃がプラスマイナスゼロ、

紹介してもらった知人は

 

「ローン残高が減れば、うまく回りだすよ」

 

とのこと。

 

しかし時が経つにつれ・・・

 

なんと入居者が退出、賃料収入が無くなり、その間は持ち出し。

なんとか募集をして入居してもらっても、前より安い家賃。

 

結局家賃収入よりローン支払いが多く、

その度に貯蓄を切り崩していきます。

 

生活に支障が出始めました。

 

どこがお得なのかと思い、色々調べた結果、

なんと紹介されたのは売れ残り物件

 

確かに新築当時よりは安く「お得」でしたが、

そもそも他の投資家があまり手をつけたがらない物件でした。

 

結局その物件を売りつけた知人とは、それ以降連絡もとれず。

 

高橋さんは 

「いま考えるとその知人は、セミナーに参加しては

売れ残りの不動産を売りつける不動産屋だったかもしれない」

とおっしゃっていました。

 

事の真意はどうであれ、この投資用のンションの問題を

解決しないといけません。

 

高橋さんは貯蓄も底をつき、支払い困難な状況になり、

銀行から催促督促を受けはじめ、相談時には

競売の申し立てを受けていました。

裁判所からの通知も、どっさり届く始末。

 

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さっそく依頼を受け、債権者と話し合いを進めました。

 

なんとか債権者と折り合いがつき、

買い手もみつかったところで、競売の取り下げができたのです。

 

多少のローンは残ったものの、競売で安く売られるよりは

はるかに高い金額だったと思います。

 

皆さんも美味しいお話しにはご注意を。

 

そして今現在、同じ様な状況の方がいらっしゃれば、

早めの相談を。。。。

 

丸山

 

老後も続く住宅ローン、そして任意売却へ

みなさんこんにちは。

任意売却横浜、石川です。

 

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今回は老後破綻について

お話ししたいと思います。

 

任意売却横浜へ相談にいらっしゃる方は

高齢の方がかなりの割合を占めています。

 

「歳をとっても、働けばいいんだ」

「頑張れば住宅ローンだって返せる」

 

というつもりの方も多いのですが、

勤め先にいつまでも安定的に雇ってもらず、

離職、収入減によって、生活保護にまでなってしまった方も・・・

 

実際、歳を取ってからの再就職や職探しは、

極めて困難がつきまといます。

 

「体は丈夫なのに、勤め先だけが見つからない」

「これだけ働いても、収支が追い付かない」

 

任意売却横浜で定期的に開催される

相談会の度にそんな声を聴きます。

 

高齢になればなるほど、皆さんの大変な状況を伺います。

 

残念ながら就職先まではあっせんできませんが、

みなさんの収入と支出のバランスを見たうえで、

住宅ローンや債務、相続も含め、今後の問題を洗い出し

アドバイスを日々行っています。

 

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少子高齢化社会、これから住宅、相続、不動産、に関する様々な問題が

もっともっと出てくると思います。

 

事前の対策をお勧めします。

 

石川

 

破産手続きをするタイミングは!?

神奈川県横浜市の「任意売却横浜」、

代表コンサルタントの丸山です。

 

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先日こんな相談がありました。

 

任意売却もしないといけないし、破産手続きもしないといけない」

「どちらを優先すればいいかもわからない」

 

その方は借り入れが多数あり、様々な金融会社から

督促や催促の電話が来る日々でした。

 

そこで弁護士の先生に相談したものの、任意売却に疎い先生で時間もかかり、

そうこうしているうちに競売の申し立てまできました。

 

「弁護士の先生は事務的な指示だけがあって、今後とか家の事とかまるで連絡がない」

「競売も進んでいるし、どうしていいのかわからない」

 

大変お困りの状況でした。

 

ここで、皆さまにもアドバイスになるのですが、

 

任意売却(競売)と破産手続き(債務整理も含む)は

必ず同時に進行する必要はない、

 

という事です。

 

任意売却をしてから、残った債務について破産(債務整理)する、

という方法で借金問題を解決される方もおり、

場合によっては破産するまでもない債務額の時もあります。

 

しかし、みなさま初めての事。

 

なにをどうしたらいいかわからず、

なおかつ時間に焦ってしまい、すべての手続きを一緒に進めてしまいがちです。

 

破産にしても、必ず破産しなくてはいけない、という訳ではありません。

また、いつまでに破産しなくてはならない、という期限はありません。

 

債務整理も一緒に行うと、お金の事、引っ越しの事、

競売の事、任意売却の事、等々

やる事が多くて頭の整理もつきませんよね?

 

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もちろん同時に進めた方がよいときもあります。

 

まずはどうしたらよいか、

 

「任意売却横浜」に相談頂き、適切なアドバイスを行います。

また、弊社提携弁護士による相談会を受け付けています!

 

相談会希望の方は、お電話いただければと思います。

フリーダイヤル:0120-79-0570

 

丸山

リストラによる生活苦、任意売却へ

任意売却横浜

コンサルタントの石川です。

 

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任意売却の事例を紹介したいと思います。

 

 

横浜市栄区のマンションにお住まいの田中さん(仮名:男性50歳)は、

以前まで広告代理店に長らくお勤めでした。

仕事も非常に忙しく、家族と過ごす時間がほとんど無いくらい

一生懸命働いていました。

 

 

ところがある日、会社の業績悪化に伴い、リストラ対象となりました

 

 

年齢は50歳。色々な仕事の経験はあっても、

転職がうまくいきませんでした。。。

 

 

 

失業保険でやりくりしていたものの、

ついに収入が途絶えてしまいました。

 

 家に入れるお金もなく、奥様より今後の事について

追求される日々・・・。

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仕事ばかりに打ち込んでいた時とは逆の状況になり、

昼間に家に居るのも辛くなる日々。

 

 

それでもなんとか1年かけて、仕事がやっと決まりましたが、

収入は以前と比べて激減してしまいました。

 

 

そして収支のバランスは崩れてしまっているなか、

生活費が厳しくなり、ますます家族関係は悪化。

ついに奥様はお子様を連れて、

別居というかたちで出ていく事になりました。

 

 

収入が少ないなか、

住宅ローンの支払い

税金の支払い

マンション管理費の支払い・・・

 

そしてローンを滞納してしまい、

銀行からの督促の電話が鳴り響く日々。

 

そしてついに銀行から競売申し立ての予告がきました。

 

田中さんはどうしてよいかわからず、独りで悩んでいました。

それでも

「なんとか解決したいと思い、どこかに相談しよう・・・」

そう思い、任意売却横浜に相談にこられました。

 

 

お会いして、仕事のこと、家族とのこと、

独りで悩み長く苦しんでいたこと、、、、

様々なお話をお聞きしました。

 

大変辛い日々でした。

 

 

なんとかお力になりたいと思い、

早速、任意売却の活動にはいりました。

 

競売もかなり進行していて、時間はあまりありませんでした。

 

しかし販売活動の結果、なんとか競売申し立ての前に、

購入希望者が現れ、任意売却が成功しました。

 

今回、お手元に多少の引越代を残すことも可能になりました。

 

「相談してよかった、相談しなかったら大変な事になっていました。」

「これで一から再スタートできます。」

 

安堵の笑みを浮かべながら、おっしゃっていました。

 

 

独りで悩んで苦しんでいた時と比べ、

田中さんは笑顔に溢れていました。

 

悩んでいるだけでも時間は過ぎていきます。

まずは、誰かに相談していただきたいと思います。

 

 

石川

親子間売買ができる理由。任意売却

こんにちは!

神奈川県、横浜市を専門で任意売却をしております

「任意売却横浜」コンサルタントの石川です。

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各地でインフルエンザが大流行しているので、

皆さん十分気をつけて下さい。

 

そんななかでも連日ご相談の予約が沢山入っており、

私達コンサルタントも会社スタッフも日々奮闘しております!

 

さて、ご相談に来られる中、よくお話をいただくのが、

 

「自宅を自分の子供の名前で買いたい」

 

という相談です。

 

いわゆる親子間売買、というものです。

 中には、親戚の名前、兄弟の名前で、というご相談も多々あります。

 

ところが弊社に来る前に他社へ行き、相談された皆様は、

 

「他社では親子間売買は無理、と言われた」

 

という事もおっしゃる方も多くいます。

 

確かに、不動産の多くは銀行でローンを組まないと買えないので、

金融機関に相談に行ったとしてもかなり高い確率で

「親子の売買にローンの融資はできない」

という返答しかないのが現実でしょう。

親子間売買というのはハードルが高いのが現状です。

 

ですが、「親子間売買」で何とか解決したいという相談は

後を絶ちません。

 

そしてそんな中でも弊社では

数多くの親子間売買を成立してきました。

 

他社ではできないのに、なぜ弊社ではできるのか!?

 

弊社は多数の実績を重ね、恐らく神奈川では一番沢山の

「リースバック」と「親子間売買」を行っております。

 

もちろん100%できるわけではありませんが、

弊社提携の金融機関等の協力を得たり

投資家の協力を得たり、実績に基づいた様々なスキームで

親子間売買やリースバックを成立してきました。

実績に基づき出来ると思って取り組んでいるから、

成立するのです。

 

現実的ではない、出来ない、

と発言する方は経験が少ないだけで、

実はとても可能性がある事なのです。

 

もし、同じように銀行や他社に

「親子間売買はできない」

と言われた方は一度ご相談下さい。

 

良いアドバイスができると思います。

 

石川

 

離婚と不動産の売却、そして任意売却の事

みなさんこんにちは、

任意売却横浜、コンサルタントの丸山です。

 

最近相談で多いのが「離婚」に絡んだ任意売却の相談です。

 

当然ですが、弊社では離婚の手続き等の

お力になれるわけではありません。

 

家と住宅ローンについてはお手伝いをしていますが、

ご夫婦で共有名義だったり、借りたローンが夫婦の連帯保証など、

様々なケースもみかけます。

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ここでちょっとした知識としてよくある例をご紹介します。

 

・慰謝料のかわりに、住宅ローンを出て行った元夫が支払うケース

・慰謝料のかわりに名義を元妻に変えて、家を出て行った元夫がローンを払うケース

 

という例です。

不動産の名義を変えるのは簡単な話しで、

法務局で移転登記申請手続きをすればいいだけ。

 

しかし、名義がだれであっても、銀行の担保(抵当)がついているかぎり、

支払いが滞れば、銀行は強制的に競売にできます。

 

これが担保(抵当)の強さです。

 

つまり一度この住宅ローンをすべて返し、

担保を外さないと、名義を変えても意味がありません。

 

 

もうひとつの例

 

・名義は元夫だが、住宅ローンの連帯保証人が私(妻)になっていて、これを解除したい。

 

皆さんご存知でしょうか。

「連帯保証人」は主たる債務者(ここでいう元夫)と

同じくらいの責任があります。

 

自宅を買うとき、住宅ローンを組むとき、

住宅ローンの審査に通りにくかったため、

奥様も保証人としてハンコを押し、自宅を購入している事もあります。

 

そんな出来事も忘れて、様々な理由で離婚を決意し。。。

離婚の為、住宅ローンのことを調べると、

連帯保証人の欄に自分のハンコが!

 

そしてその解除は簡単にできません。

 

銀行は主たる債務者の支払いが滞ると、連帯保証人に請求をします。

たとえどんな理由や事情があっても、

銀行からすれば、同じ債務者なのです。

 

私ども、任意売却横浜ではそういった

離婚の状況の方の相談も、日夜受けています。

 

もちろん沢山解決へも導いています。

 

どのようなかたちが一番いい解決方法か、

是非お問合せ下さい。

 

丸山

他社には無い弊社だけの「任意売却引っ越しサポート」について

皆さんこんにちは。


任意売却横浜、事務局です。



弊社では「リースバックシステム」のみならず、

住み続ける希望ではない方にも、対応できる体制を

整えています。



弊社では「任意売却引っ越しサポート部」を併設しており、



・保証人がいない

・初期費用が無い

・体調が悪くて動けない

・探し方がわからない

・荷物が多くてどうしてよいかわからない



等、皆さまの不安を完全サポートし、

家が見つかるまで、とことんお付き合いさせて頂きます。

 

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住み替え先の家賃について弊社独自の格安賃貸物件もご紹介できますので、

任意売却だけではなく、引っ越しの相談も、

という場合でもお気軽に相談ください!



格安賃貸のご紹介は→こちら



以上事務局でした!