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2017年12月

任意売却の原因、ゆとり返済住宅ローン

任意売却横浜、コンサルタントの丸山です。

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さて今回は、「ゆとり返済ローン」についてです。

ゆとり返済ローンとは、かつての住宅金融公庫が取り扱っていた住宅ローンのことです。

 

ゆとり返済ローンの特徴は、最初の数年間は、低い金利設定をすることによって、

当初返済金額が低く抑えられることです。

 

ゆとり返済ローンを利用すれば、年収や自己資金があまりなくても住宅購入が可能でした。

 

ゆとり返済ローンのコンセプトは、年齢とともに所得(収入)が増えることを前提とした、終身雇用体系の給与が根拠でした。

借入から数年経った後、年齢とともに収入が増えたのにあわせて、返済金額を増やす設定です。

 

なぜなら当時バブル崩壊していましたが、それでもなお不動産価格は、再び上昇していくだろうという見通しがあったのです。

 

当時、ゆとり返済ローンを利用し、マイホームを購入した人は

「返済金額が上がる頃には、給与も増えているはずなので、問題ないでしょう。」

という不動産業者のトークを鵜呑みにして、皆信じていたのです。

 

ところが、、、、

景気はますます悪化。

不動産価格はさらなる下落を続け、終身雇用は崩壊してしまうような状態にまで。

 

多くの会社では、生き残りをかけてコスト削減策を取り入れていきました。

その結果、有期雇用の派遣社員などが増加し、正社員は賞与が削減され、リストラをされる状況までになり、

給与は上昇するどころか、減少すらしていく状況にまでなってしまったのです。

 

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こうした中、ゆとりローン返済での毎月の返済金額は通常金利に戻ることで、返済金額が膨れあがります。

最初の数年間は、ほとんど金利のみの支払です。

元金が殆ど減っていませんので、金利上昇以降の支払いは、当初と比較すると大幅に返済金額が増えます。

まさに、ゆとり返済ローンの思惑とは裏腹の景気状況となったことで、

時代の流れにそぐわない問題点が出てきてしまったのでした。

 

この結果、ゆとり返済の当初の数年を経過した利用者から、住宅ローンの滞納者が続出し、

自己破産などを選択される方が急増して、社会問題にさえなりました。

 

その後も、支障をきたすローン利用者が相次いだため、最終的には住宅金融公庫の

ゆとり返済ローンは廃止されることとなったのです。

 

言うまでもないことですが、ゆとりローン制度が終了しても、ローン自体は残ります

 

ゆとりローン返済額が増えることを懸念して、住宅ローンの借換えなどをされる方もいましたが、

それができない方もおり、結果として、任意売却を選択された方はかなりの数いらっしゃいます。

 

現実に、今まさに苦しんでいる方が沢山いらっしゃるのです。

 

今後の景気先行きに対する見通しは、残念ながら、確実に明るくなるとはいえないでしょう。

恐らく、ゆとり返済ローンの利用者は、現在、50歳以上の方がほとんどでしょう。

年齢的なことを踏まえると、今後毎月のローン返済額は、かなりの負担となるのは確実です。

 

任意売却によって、もし解決できるのであれば、少しでも早く対処したほうが良いです。

精神的にかなり楽になれるはずです。取り扱い窓口の金融機関でも良いですので、

ぜひ早めのご相談をオススメいたします。

 

 

丸山

 

離婚と任意売却の事例

みなさんこんにちは。

任意売却横浜の丸山です。

 

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本格的な冬を迎え、寒い日々が続いていますが、

任意売却横浜へは季節に関係なく、日夜相談が寄せられています。

 

先日、相模原市の板谷さん(48歳男性:仮名)の任意売却が無事終わりました。

 

相談当初、奥様と離婚調停をしていて、別居中でした。

板谷さんは貿易関係の仕事をしていましたが、業務も忙しく、

すれ違いが多くなり、夫婦も不仲になっていました。

 

そこへきて仕事で問題が起こり、トラブル続きのなか

会社の運営も難しくなり、板谷さんはかなりの収入減に

追い込まれてしまいました。

 

そこで家族関係もどんどん悪化し、

奥様から、離婚を迫られたのです。

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当初の約束で、梶谷さんが住宅ローンだけは払う、というかたちで、

奥様が相模原市の自宅に住み、板谷さんは川崎にアパートを

借りて別居していました。

 

 

奥様はその相模原の自宅にお子様(小学校6年生と5年生)と

3人で住んでいました。

 

当初はなんとか住宅ローンを払っていました。

しかし離婚の事もあり、梶谷さんもなかなか仕事に手が付かないうえ、

収入がさらに減少し、最終的には

住宅ローンが払えなくなってしまいました。

 

「このままでは子供たちを競売に巻き込んでしまう、、、」

と思い、任意売却横浜へご相談に来られたのです。

 

板谷さんは

「なんとか自宅を任意売却し、引越代位は渡してあげたい。」

と切実におっしゃっていました。

 

さらに板谷さんは、翌週より仕事で海外へ出張する事になっており、

しかも数ヶ月は帰ってこない、との事。

そういった状況でも依頼をいただき、

任意売却を進めていくことになったのです。

 

 

早速奥様のもとへ翌日会いに行きました。

 

 

離婚調停中な上、養育費も無く、ついには住宅ローンまで滞納し、

そして本人は遠方に居て、なかなか連絡がとれない。

女手一つで2人のお子様を育てながら、仕事をかけもちし、

奥様は大変な状況でした。

奥様も

「なんとか競売を避け、解決をしたい」

というご希望。

 

 

板谷さんとは電話やメールでやり取りをしながら、

弊社では販売活動と債権者交渉を行い、

なんとか購入者を見つけることができたのです。

 

奥様にも引越代をお渡しする事ができ

弊社の賃貸部門のご紹介でお子様の学区も変わることなく、

スムーズな引越しができました。

 

 

最初はかなり不安な面持ちだった奥様が、

会うたびに次第に安心していただけるようになったのが印象的でした。

 

 

どんな状況でも早めにご相談頂ければ解決できます。

お電話をお待ちしています。

 

丸山

税金の滞納と任意売却の関わり

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任意売却横浜、事務局です。

 

今回は税金の滞納についてお話ししたいと思います。

 

税金はこの日本で生活をしている限り、

必ず負担がかかってくるもので、支払いは国民の義務でもあり、

べつの角度からみると、最後までついてくる「債務」

といえるかもしれません。

 

破産しても税金だけは免責されなかったり

場合によってはローンやどんな借金よりも優先的に回収できる

とても強い「債権」なのです。

 

以前、税金の滞納の件で、お客様の事例を紹介しましたが、

「公売」という強制的な回収方法もあります。

 

もし滞納してしまっているのであれば、

少しずつでもいいので、税金はなるべく払った方がいいでしょう。

 

税金の滞納、差し押さえの額が大きすぎて、

任意売却すらできなかった、というケースもあります。

 

詳しくは個別で相談にのれますので、

気軽にお問合せ下さい。

 

以上事務局でした。

 

任意売却で住み続ける方法

皆様こんにちは

任意売却横浜、コンサルタントの石川です。

 

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突然ですが、借金の支払いに困ったらみなさんどうしますか?

ふと思い立つのは、以下の回答が多いのかもしれません。

 

・弁護士に相談する

・親族や知人に相談する

 

 

先日相談にこられた、神奈川県横浜市にお住まいの

菊池さん(53歳:仮名)も、様々な所に相談に行き、

最終的には「任意売却横浜」にいらっしゃいました。

 

菊池さんは個人事業主として、彫金加工屋を運営していましたが、

折からの不況で仕事が増えず、収入が不安定な状況になっていました。

 

たまたま景気がいい時に自宅を買ってしまい、

ローンの支払いも月々19万円と、かなりの金額でした。

 

収入が減り、ローンの支払いや商売の支払いも厳しくなり、

自宅売却も考えましたが、住宅ローンの残りが1950万円。

 

しかし売却相場は1000万円と、「逆ざや」の状態で、

住宅ローンの残りが多すぎて、売るに売れませんでした。

 

お子様もちょうど小学生、自宅の売却に家族は大反対。

今の生活を維持するしかありませんでした。

 

菊池さんは、実家のご両親に相談し、

お金を借りることはできたものの、一時的な補填でしかなく、

結局はまたお金が足りなくなり、

何度もご両親に頼み工面してもらいました。

 

しかし、ご両親にも生活もあり、何度も頼めなくなり、

 次に、消費者金融で借入をしてやりくりしていましたが、

そちらも一時的な補填にしかならず、最後は借入の枠がなくなり、

結局は借金が増えてしまいました。

 

まさに火の車状態。

 

その後、弁護士の先生に相談しましたが、自己破産の話しかしてもらえず、

自宅に住み続ける方法については、相談にのってもらえませんでした。

 

そこへたまたまリースバックという方法があることを知り、

「任意売却横浜」のホームページを見て、相談にこられたのです。

 

結果、菊池さんはなんとか住み続けられるかたちで

投資家さんの協力を得ることができました。

 

「だいぶ遠回りでしたが、なんとかなりそうでよかったです」

 「もっと相談に行くのが早ければ、両親のお金を使うこともなく、

消費者金融でお金を借りることもなく、解決していたかもしれません。」

 

と菊池さんはおっしゃっていました。

 

任意売却横浜で行う

「セール&リースバック」

 

最悪の事態を避け、住み続けられる、

そんな事をもっと早く知っていたら、、、

 

皆様、もしもの時は、早めにご相談ください。

 

石川

 

任意売却引っ越しサポートについて

みなさんこんにちは。

任意売却横浜、コンサルタントの石川です。

 

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任意売却のなかでも不安な事として、

 

引っ越し先はどうやって探せばよいのか

 

という質問が日々よせられてきます。

 

弊社では皆様の引っ越しをスムーズに行うため、

任意売却賃貸サポート部を用意しております。

 

「他社では任意売却だけで引っ越し先は探してくれない、」

「どうせ任せるならすべてお願いしたい」

といったお声も頂き、

引っ越しサポートには大変ご好評を頂いております。

 

住宅供給公社とも連携を組み

ご希望の家が見つかるまでじっくり

お付き合いさせていただく事も可能です。

 

格安な賃貸物件も多数あり、

こちらでご案内をしております。

 

安心して、おまかせください。

 

石川

任意売却Q&A

 

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任意売却横浜、事務局です。

 

ここでは、任意売却のブログとして、いくつか事例を交えて紹介しています。

 

ブログを見た方からの質問も多く、

最近寄せられた質問をご紹介します。

 

Q、任意売却と普通の売却はなにがちがうの?

A、売却の最終的な判断をする人が違います。

 通常の売却は、売りたい人が、売りたいものを、自分の納得する価格と条件で売ります。

 しかし任意売却ですと、銀行(債権者)が売るかかどうかの最終判断を行います。

 価格、日程、条件等、おおまかなものは債権者の判断にゆだねられますが、

 売主(所有者)としての権限も無いわけではないので、通常の売却に比べて、

 交渉する相手が多い、というのがポイントです。

 つまり、任意売却は複雑なのです。

 

 

Q、競売にかかっていても大丈夫ですか?

A、大丈夫です。

 但し時間的制限があります。急いで任意売却にとりかかる必要があります。

 

 

Q、競売にかかっていないけど、任意売却になるの?

A、滞納が長期化していれば、任意売却対象になりやすいです。

 競売と同時進行で進めることもありますが、競売の申し立てを受ける前に

 任意売却をすすめることもあります。

 

 

Q、共有者がいるけど、連絡がつかない

A、急いで探す必要があります。

 不動産の売却は、共有者を無視しては行えません。

 また共有者が亡くなっていたり、相続未登記であれば、早急に

 遺産分割協議を行い、登記する必要があります。

 

等々、ほんの一例ですが、任意売却横浜には沢山の質問が寄せられます。

皆様の状況をよくお聞きして、その上でアドバイスを

させて頂くのが一番かと思います。

 

是非ご相談ください。

 

任意売却横浜、事務局でした。

 

投資用マンションで失敗したケース

こんにちは、「任意売却横浜」任意売却コンサルタントの石川です。

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今回は自宅の売却ではなく、

「投資用物件の任意売却」のお話しです。

売却に出してもなかなか売れない、と相談に来られます。

 

それもそのはず、

そもそも高く買わされている

というのが問題です。

 

高く買っているということは、住宅ローンも沢山組んでいるので、

残ったローンを消せるくらいの価格で売らなければなりません。

 

しかし、

高く売るには、タイミングだったり、他の物件と違う特徴でも無いと

なかなか高くは売れません。

 

投資用物件の在庫も常にたくさん売りに出ている現状で、

買う方としては選びたい放題なのです。

 

先日も相談に来られた方は、

なんと6件も投資用マンションを買わされ、

そのすべてが赤字運営という悲惨な状況でした。

 

最初は1件だけ、というかたちでスタートしたのでしたが、

あれよあれよと2件、3件と買わされてしまい、

気づけば6件もの投資用マンションを保有していました。

 

そして最初はよかったのですが、途中から

空室になったり、修繕が必要でお金がかかったり・・

 

いざ売りにだしても、問い合わせすら無い状況。

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ローンも返せない、固定資産税や管理費等

ランニングコストもかかります。

 

そこで弊社、任意売却横浜に相談に来られました。

 

これから解決していくかたちですが、

似たような事例も多く、いくつも解決へ導いています。

 

投資用物件でお困りでしたら、是非、任意売却横浜へ

 

石川

住み続けることができる、「リースバック」の解説

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弊社が一番ちからを入れているリースバックシステム

についていくつか質問がありましたので、

今回ここで解説含め、ご説明をしたいと思います。

 

Q、リースバックで自宅を買ってくれる人は誰なの?

A、投資家、投資法人の方です。

  いわゆる投資目的に資金を注入する人達で、個人の方、法人の方

  含め、弊社では色々な方々との太いパイプがあり、ご紹介致します。

  皆様あくまでビジネスとしてやってはいますが、「困った人たちを助けられる」

  という社会的意義も感じて頂いています。

 

Q、リースバックで家賃を滞納したらすぐ出ていくの?

A、相談して話し合うことができます。

  もちろん悪意ある滞納や、連絡がつかない、誠意がない、となると

  契約違反になりますが、何かしらの事情があり、ちょっとした行き違い

  だったりする場合は、話し合いをしてお互いが良い方向へ向き合えるよう

  弊社としても善処致します。

 

Q、家賃はどのくらいなの?

A、無理なく払える家賃であり、なおかつ売却価格と比例します。

  相場家賃等も考慮しますが、なによりも無理して払う家賃ですと、

  それこそ滞納してしまうので、リースバックする前と変わらなくなって

  しまいます。リースバックはあくまで皆さまの再スタートのきっかけ、

  以前より苦しい収支にならないよう、ご案内いたします。

 

Q、ほかの会社ではリースバックを断られたのですが

A、ご相談ください、最大限可能性は追求します。

  他社で断られ弊社で可能だったケースも多々ございます。実績を積んている

  弊社だからこそ、「不可能」と思い込まずに常に前向きに取り組んでます。

  もちろんできなかったケースもございますが、かなりの件数を取り組んで

  いますので、安心してご相談ください。

 

Q、リースバックの際の保証人は?

A、不要です。

  弊社では賃貸サポート部を構えており、賃貸についても保証人不要で

  入居する方も多くいます。すべておまかせください。

 

Q、期間はあるのでしょうか?ずっと住むことは可能ですか?

A、可能です。

  ずっと長く、変わらず住んでいただけるよう、投資家の方々にも

  協力してもらえるようお話しをしています。

 

いかがだったでしょうか。

住宅ローン返済困難だけでなく、資金作りや一時的なお金の捻出、

または相続対策まで、様々な用途に対応が可能なのが、

「リースバックシステム」です。

 

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まずはお電話でご相談を。

 

共有者、後見人、任意売却

みなさん、こんにちは。

任意売却横浜、任意売却コンサルタントの石川です。

 

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今回は、ご高齢の方が「共有」で所有している

ご自宅の売却のご相談のお話です。

 

鎌倉市のお住まいの金田さん(65歳男性:仮名)は

住宅ローンの滞納で、債権者である金融機関から

競売申し立て寸前でした。

 

しかし、売却すれば住宅ローンを完済できることもあり、
気持ち的には余裕のあるご相談でした。

 

金田さんが

「数ヶ月前から地元の不動産屋に頼んでいるのですが、
なかなか売れないし、競売申立となると不安になりまして。」

ということで、私ども任意売却横浜へ

相談へいらっしゃいました。

 

早速、任意売却相談室で詳細を確認してみると、

共有者である奥様の意思能力に問題がある

ということが発覚したのです。

 

以前より認知症を患っているようで、実は日常会話も

ままならない状態だったのです。

 

その状態ですと、只の売却でも任意売却でも、
後見人(いわゆる代理人)が必要なのです。

不動産の事となると、家族だからといっても

なんでも代理はできず、手続きが必要になります。

 

しかも後見人の手続きは、家庭裁判所に申し立てをして

4ヶ月近くの時間がかかる事も・・・

 

その点を知らず、慌てた金田さんでしたが、

奥様のご親族の方も交えてお話しをし、

なんとか無事に後見人を選定し、

自宅の売却が無事に終了したのでした。

 

この事に気づかず競売にでも突入していたら、、、

競売を回避することは難しかったと思います。

 

皆さまも共有者(ご家族)の状態について

不安があるようでしたら、お気軽にご相談を。

 

石川

今のうちに準備、老後の生活

みなさんこんにちは、

任意売却横浜コンサルタント、丸山です。

 

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このところ、定年退職を迎えた方々のご相談が急激に増えました。

 

 

30~40年前、日本の景気がよかった頃に家を購入した方々が

ここへきて当初の予想と反して収支のバランスが崩れてきたことが

主な原因のようです。

 

「思ったような退職金ではなかった」

「子供に思った以上にお金(学費)がかかって」

「収入が上がる計算でローンを組んだのに・・・」

 

なおかつ家はメンテナンスをしないと維持できず、

固定資産税等もあるので、ローン以外にもお金がかかる事も事実です。

 

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35年間かけて、住宅ローンをすべて支払い終えたとしても、

家の負担はゼロではないのです。

 

マンションになると、管理費や修繕積立金が毎月あるうえに

積立金が値上がりをするマンションがほとんどです。

 

ほとんどのマンションの組合では修繕積立金が

計画より足りていないのが現状なのです。

 

つまり、定年退職して住宅ローンを支払い終えていても

家の維持費は生活を圧迫しつづけるのです。

 

今、収支に問題がない方でも、定年後の生活や家の状態、

またはどんな支出が起こり得るか、考えてみてはいかがでしょうか。

 

「住宅ローンや維持費が、少し生活を圧迫しているな」

 

と感じる方は、一度ご相談ください。

適切なアドバイスをさせて頂きます。

 

 

丸山